良渚绿地世 贸小 镇项目建议书

良 渚 绿 地 世 贸 小 镇

项 目 建 议 书

（大 纲）

一、项目概况

（一） 项目 名称

全称： 中国良渚绿地国际商贸.现代物流.生态人居综合体

简称： 良渚绿地世贸小镇

性质： 国际商贸.物流.人居城市综合体

（二）项目背景

2018年11月13日，由绿地控股的、经上海市商务委认定的“中国国际进口博览会6天+365天常年展示交易平台——绿地全球商品贸易港”正式开港。11万平方米的商品交易馆共迎来41个国家的112家企业及组织入驻，未来三个月预计还有20个国家级机构企业入驻，成为国内最具规模、影响力及竞争力的进口商品集散地、首发地，实现365天、一站式“买全球、卖全球”。绿地将以自身商贸产业为依托，通过建立常年交易平台、完善进口供应链渠道、升级实体零售末端、布局全国重点区域等举措，精准连接上下游，开辟进口新通路，更好助力我国扩大进口，满足居民消费升级需求。

绿地遍布全球的直采商贸网络和国内重点城市的保税物流基地。涵盖国际贸易、终端超商、保税物流及金融服务等在内的“绿地大消费体系”，将为绿地贸易港打造“永不落幕的进博会”保驾护航。绿地全渠道、常态化的进口交易服务平台和全国布局的零售体系日趋成熟。。绿地将为客商提供商品清关、物流配送、加工仓储、商品分销、供需对接等一站式“保姆化”服务，为海外企业打开一条高效便捷的进口贸易新通路，将贸易港打造成为全球新品和潮品的国内“聚集地”和“首发地”。目前，绿地旗下进口超市G-Super已在全国18个城市开设53家门店，进口商品比例超过90%，商品数超过9000个，涵盖海鲜、水果、日化用品等近20个品类。

为提升进博会的辐射效应，在供应链环节，绿地在国内重点区域、重点城市设立了多个“交易服务中心”，加快在全国布局商贸物流设施。绿地已签约在天津北辰开发区投资百亿元打造北方最大商品贸易港，项目用地面积约600多亩。未来，绿地还将在天津、西安、武汉、郑州等重点城市举办专场采购对接会，并依托已布局的物流供应链设施为企业提供更全面的服务。

近年来，绿地充分发挥商贸产业附加优势推进全国化布局，建设商贸零售供应链基地，提升供应链能级，多个供应链基地已在武汉、天津、苏州、嘉兴等地顺利开建。

下一步，绿地将以全球商品贸易港为主阵地和主平台，为服务国家战略、打造永不落幕的进博会作出贡献，提升上海城市能级和核心竞争力的同时，推动全国重点区域、重点城市的产业升级和新旧动能转换。

我们期待：绿地这艘国际级“超级航母”从上海“全球商品贸易港”早日开进良渚新城、入驻良渚港，创建浙江区域中心！

（三） 项目 概述

中国良渚绿地世贸小镇是杭州城北副中心良诸新城一处以良渚文化为背景的，集国际贸易、物流快递、金融服务、商务休闲、生态人居、智慧社区为一体的现代化、国际化、智能化大型城市综合体。既是浙江制造与智造产品国际博览中心，，绿地上海全球商品贸易港浙江区域中心，又是浙江现代智慧物流快递产业集聚区（总部基地）与中国快哥群体创业就业生活消费的幸福家园。

（四） 发展方向

1、绿地上海全球商品贸易港浙江区域中心，绿地集团浙江中心。

2、杭州都市圈及杭州城北国际商务贸易、物流快递产业集聚区。

3、良渚新城一核三带七大产业区块可持续发展战略配套服务大平台。

4、良渚地区传统物流园区、工业园区提质改造升级主阵地。

5、长三角、浙江省规模最大的进口商品直供直销直购及快递中心。

6、中国、国际商贸物流快递业名企浙江总部中心（研发营运服务）。

7、中国物流快递业髙新技术研发中心与实验（示范）区。

包括移动互联网、物联网、云计算、大数据、机器人、区块链等技术研发、实验与应用。

8、中国商业、国贸、物流类大专院校人才实习、实训和就业基地。

9、国家 AAAA 景区。中国最佳国际商务、购物旅游目的地之一。

10、余杭区产城人融合、科技健康商旅协调发展战略的新典范样板。

11、上海绿地集团多元化开拓国际商务市场，发展进出口商品经营业务的浙江主阵地。

（五） 项目选址

1、地理位置： 中国浙江省杭州市余杭区良渚新城。

杭州都市经济圈中心、杭州城北副中心，

2、地块位置： 良渚新城勾庄村东北、行官塘村西南、东塘河村南、

运河村西北。南庄兜村西段绕城髙速南侧。

3、周边环境：

杭州良渚新城重点建设区域有45平方公里，包括绕城以内26平方公里，以及绕城以外东至潘塘港、北至良渚港、南至沿山港、西至北村大道19平方公里。良渚新城重点区域建设拉开序幕。正努力开发“建设产城人文融合发展的高品质杭州城北副中心”。将以中央商务区开发建设为核心，带动运河产业带区块、古墩路产业带区块和勾庄工业园三大区块发展，同步推进梦栖小镇建设和物流园区提升改造。

项目地位于良渚新城中央商务区北部，勾庄工业园东部和沿运河产业带西部，与余杭区传统物流集聚区、华东农副产品物流中心接壤。处于规划开发建设区块现代农副物流产业园区块北部。

4、交通条件：

良渚新城及项目选址地块交通条件极其便利，可谓贯通古今、得天独厚、物流宝地。古有大运河（良诸港）、新塘河等。今有杭州绕城髙速（城北主入口南庄兜）。地铁（4号线、10 号线）站。国道、省道、市级公交车站等。

5、土地现状：

本项目初步规划用地总面积大约 500 0亩。其中湖塘水面估约 300 多亩，疏林绿地估约 200 多亩，平地（民居己拆迁）估约 500 多亩。农田估约3000亩。旧厂址厍房及闲置地块估约1000 亩。（均待细测）

（六） 项目建设单位

上海绿地城投集团

绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于 1992 年 7月18 日。创立 20 年来，绿地集团坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先。

绿地集团在能源、金融、商业、建筑、汽车服务等产业也具有较大规模和较强实力。2016 中国企业 500 强"中排名第 67 位。2018年《财富》世界 500 强排行榜第 252 名。是有史以来在美国及澳洲房地产投资规模最大的中国企业。

绿地集团目前已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等综合产业并举发展”的多元经营格局，实施资本化、公众化、国际化发展战略，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。是一家主业突出、多元发展、全球经营，产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、基建等若干行业具有领先优势的跨国公司。

绿地集团先人一步的国际化步伐目前己深耕中国几乎所有省市自治区，广泛布局美国、澳大利亚、加拿大、英国、德国、日本、韩国、马来西亚等海外国家，着力塑造品牌国际声望，参与全球市场竞争。未来的绿地将以品牌培育为目标，力争在经济全球化背景下，向世界级企业快速迈进。目前有意投资开发浙江区域市场。

（七） 项目策划规划单位：

浙江点金文旅发展有限公司

浙江点金文旅发展有限公司是一家文化旅游城建商贸项目全程综合服务商，提供文旅策划、城乡规划、景观设计、建筑设计、施工建设、景区运营、酒店管理等服务产品。点金骨干团队由国内外知名文化旅游、城乡规划、园林景观、建筑设计、营运管理专家教授学者等组成。

（八） 筹建单位

项目公司将根据主要投资方上海绿地城投集团、浙江区域中心领导和良渚新城管委会领导意见组建。

二、项目必要性、重要性

1、中美贸易战开始和中国进口商品博览会后，上海乃至全国、全球最大国际贸易项目（绿地全球商品贸易港）己由绿地集团投资创建。待建各省市区域中心。这是余杭区（良渚新城）优势产业走向国际的天赐良机、无限商机！

2、杭州都市圈及杭州城北急需一处现代化、国际化、智慧化、高端化、集成化的商务贸易、物流快递产业集聚区（克服陈旧、落后、分散、杂乱旧现状）。成为良渚地区传统物流园区、工业园区提质改造升级主阵地。以高新尖精物流大项目全面引领推动传统商贸物流区块改造升级。

3、余杭区十三五宏伟规划及良渚新城开发建设规划（一核、三带、六大产业、七大重点开发建设区块）中，尚有一处规划缺陷、战略洼地待补！方可强力支撑余杭区每年上千亿的六大产业发展、商品流通和国际市场贸易！上述“良渚绿地世贸小镇”大项目就是良渚新城可持续发展战略实施和配套服务大平台！

4、中国物流快递产业领域（数量、产值、人员、实力等），浙江、杭州总是名列全国第二。杭州城北、余杭区、良渚新城己具备古往今来最优越便利的区域交通条件。理应以国际视野、前赡思维、谋划抢占中国物流快递业“四大”高地（绿地全球商品贸易港浙江区域中心，杭州都市圈经济圈高端商贸智慧物流快递产业集聚区，长三角现代物流髙新技术研发中心与实验区，国际商贸物流快递业名企浙江总部，浙江省规模最大的进口商品直供直销直购中心）。

5、“良渚绿地世贸小镇”规划设计将包括移动互联网、物联网、云计算、大数据、机器人、区块链等国际高新尖端物流技术研发、实验、引入与应用。将引领中国各大区城、大中城市、产业园、开发区、新城区的国际化和智能化发展。为中外老百姓时尚消费生活和圆梦幸福美丽中国做出特殊贡献。

6、“良渚绿地世贸小镇”将成为中国商业地产、国际贸易、物产物流类大专院校人才最好的实习、实训和就业基地。

7、中国、长三角城市快哥群体在余杭、良渚从此三生（生产、生活、生态）有望！有了宜业宜居的创业创新创富新天地！有了属于快哥群体同仁的和美幸福家园！余杭区产城人融合、科技健康商旅协调发展战略有了新样板、新典范。

8、为杭州市、余杭区增加一处国家 AAAA 景区（中国最佳国际商务、购物旅游目的地之一）。

9、“良渚绿地世贸小镇”将滿足项目所在地周边地区（一小时车程内）上百万城乡社区居民对百国进口（免税、直销、网购等）商品的消费需求。包括杭州城北4大街逭，周边14个集镇、3大特色小镇，余杭、下沙、德清3大经济开发区，良渚、半山、超山、东明山4大景区。临平、良渚2大新城和10个以上房地产大盘。（以上单位，亦为本项目现代物流及快递服务重点区块）。

10、余杭区、良渚新城与上海绿地集团的携手联姻，将迅速填补余杭区六大产业可持续发展三大“短板”：现代智慧物流快递业大项目，国际消费品市场和进出口贸易渠道，国际资本运作和金融服务平台。

三、建设项目

（一）建设规模

本项目初步计划用地 5000 亩。其中：

商业用地1500亩，住宅用地2000亩。园林绿化用地700亩，公建配套设施用地 800 亩。

建筑总面积（暂估）： 1560 万㎡（商业400万㎡，住宅860万㎡，其它200万㎡）

建设总投资（暂估）  400 亿元人民币（商业80亿、住宅220亿、土地50亿、基础建设50亿）

（二）商业服务项目内容

以国际商务、进出口贸易、物流快递、电商、金融服务业为主。

1、百国进口商品展示交易中心馆（百国商城）

各国名优特高新进口商品展示交易大厅（外国进口商品区、免税商品区、直销商品区）。中国智造出口商品展区。中国制造出口商品展区。国际髙新科技术产品展区）。中外物流配送中心、中外电子商务中心、包装进出口服务中心、海关服务中心、商检服务中心。中外快递服务中心。国际贸易金融服务中心等。配套写字楼、洽谈室、会议室等。

2、五洲九星商城（各大主题展示交易场馆）

3、一带一路国家进出口商品展示交易中心

4、世界贸易组织成员国浙江营销总部（美洲、欧州、澳洲、亚洲、非洲区）

5、中国现代物流快递产业研发交流中心（总部楼层、写字楼、会议室等）

6、绿地浙江中心（总部楼层、写字楼、会议室等）

7、与下述住宅项目相关的社区服务项目：美食街、自助餐厅，大食堂。休闲酒吧街、咖啡吧、茶馆、小吃店等。食品商店、浴室、洗衣房、洗烫店。社区超市、便利店、农贸市场、银行、邮电所。

（三）生态人居住宅项目内容

以各档智慧社区、智能家居、绿色建筑、生态人居为主（打造长三角智能快㨗生活示范区）

1、普通住宅区：

快哥新村（单身公寓、集体宿舍楼等），

圆梦公寓（双职工楼盘、婚房）。

快乐新村（拆迁农民安置房等）。

新塘公寓（养老院、敬老院、福利院等，老年公寓等）

2、高端精英住宅区：

百国公馆区（翡翠湖畔、豪宅、会所、独宅、野墅等）。

欧盟绿地、东盟绿地、美洲绿地、澳洲绿地等花园小区等（外商公寓、别墅、会所）。

绿地雅苑（绿地集团高管、精英、经理人、与贵宾会所）

华商公寓、新侨公寓等。新星公寓（科技人才公寓）

国际青年公寓、外企白领公寓等。

（四）规划设计思路：

1、商业地产设施布局原则上与现有成熟物业（华润置业、金恒德集团、浙医一院、中国美院、梦栖小镇、梦旺城、万科良渚文化村，以及若干大型酒店宾馆、专业市场....等）和在建、待建大项目错位发展，相互依托，资源共享。不再重复建设。避免无序、恶性竞争。

2、“百国商城”建筑造型为“天下第一玉琮苑”。环绕“百国馆”的“五洲九星商城”造型为“中华玉佩王”。设计理念：天圆地方，九九归一、财运享通。原则上九城一馆楼顶均为生态花园式社交聚会休闲场所，体现“绿地生态商务圈”理念。

3、楼宇底层（架空层）为超大型客车、货车停车场，货栈堆场及自动化装卸中心。

4、地下空间为超大型仓厍、冷厍及自动化分栋配送中心（兼顾人防工程、紧急疏散避灾中心）。部分建筑物（架空层）下方有公路、铁路廊道和河道穿越。

2、普通住宅区（快哥新村等）布局绕城髙速南侧、和农民安置区髙层附近。年轻单身快哥住宅区适当利用拆迁村落旧址重新合理规划，将大量旧房整体改造翻新。

3、高端住宅区布局生态优美、宁静洁净的湖塘周边和东塘河两侧水岸林地为主。

四、建设条件（暂略）

（一）区域生态环境及投资环境良好，国内一流。

（二）良渚文化旅游资源丰富多彩，世界一流。

（三）城乡交通极其便利，独一无二。宜居宜业宜游宜寿。

（四）拟选地块为杭州市、余杭区规划开发建设和对外招商地块。

（五）项目地东南部为杭州城最大的和传统陈旧落后的物流园区。

（六）项目地主要破旧村落民居征迁工作己基本结束。

（七）项目地周边大配套、大楼盘众多。三产服务配套齐全。

（八）绿地集团在中国进博会后有投巨资开发创建浙江区域中心的初步构想。

（九）绿地集团对良渚新城有关招商地块颇感兴趣（正在市场调研）。

五、投资估算

（一） 项目计划总投资（粗估）：400 亿元人民币。拟分三期投入（暂略）。

      包括：商业80亿、住宅220亿、土地50亿、基础配套50亿（均待细测）。

（二）资金筹措

1、自有资金：400 亿元人民币（绿地集团全资投入）

2、建议余杭政府、良渚城投方面以部分项目土地和基础设施作价入股。长期紧密合作。

3、建议省市区政府方面给予绿地集团最大优惠政策和投资安全保障。

六、综合效益

（一） 经济效益：钱景光明，总体看好。待可研、论证、评估。

（二） 社会效益：拾遗补缺、协调发展。待可研、论证、评估。

（三） 环境影响：

1、负面影响极小。项目建设全线纳入当地市政、环保、文保、环卫、治安、消防、治水、城管、疾防、医疗保健等规划。

2、生态保护问题：原则上保留规划区域内每一棵胸径 7 厘米以上的树木。

3、环境保护问题：原则上保留全部河流、河道、湖塘（全面修缮、美化、提升、改造）。

开发筹建单位：上海绿地城投集团 （浙江区域中心）？

策划规划单位：浙江点石文化旅游有限公司（良渚项目部）、

杭州师范大学生态规划设计研究院（良渚专家组）

2018年12月20日

原创、主创、执笔：晓乐 13805793878