美丽南方康养项目评估意见

美丽南方康养项目评估意见

我对南康项目暂不看好的几点理由

一、合作条件、签约时机尚未成熟

1、甲方目前高端康养定位与乙方刚需实情愿景差距太大，暂欠共识。

2、甲方近2月仅属南康地产概念炒作阶段。尚无近亿实际投入。

3、甲方华美宣传册上大多是规划设计效果图和极少量前几年和安村、美丽南方景区的实景图。至多仅有少量样板房供人参观。尚无一处已竣工达标可试营业（入住）的上百床位康养项目。

4、甲方目前提供的宣传册、PPT等仅够康养地产开发前期（立项、拿地、挂牌）概念炒作用。实际用于社会融资众筹…或对外招商引资卖卡售房尚缺许多重要、必备要素元件。若弃舍则无法实操执行、无法宣传推广、无法让潜在客户放心安心；中介代理服务商亦据此难获相关佣金收益！（甲方江董等近年刚涉足康养地产开发投资，尚缺相关阅历案例经验教训。甲方目前缺乏相关资深适用人才和知青社群人脉资源。这是乙方切入深入融入的良机！）

二、对全国知青南下旅居养老吸引力尚不够大，定向招商难度大

1、冬天不算暖！南康产品远比北方知青常去爱去的北海市、防城港、钦州湾、海口、三亚、下龙湾、昆明、西双版纳……同类知青旅居养老暖冬据点差劲！

2、夏天不算凉！远比东三省、黑龙江、山东海滨、贵州高原…同类知青旅居养生避暑据点差劲。

3、橄榄不算多。甲方大力炒作该卖点，其实：当地几百棵古橄榄树受保护，仅可观看不可摘与伐。福建闽候、广东、海南省，越南、马来西亚……橄榄树量是其干万倍，且己商品化、产业化！

4、文化不够深。全国知道、喜爱田汉、艾青、陆地诗文的知青可能仅10万分之一（何况仅是田、艾、陆工作过的地方）

5、水不够洁淨！永安村的古井水量大概最多仅够100个都市休闲老人天天饮用与洗用。附近没有饮用水库、湖泊及水源涵养林，亦无山泉清溪涌流。全村闲置平地花园曾是多年前填平的养殖鱼塘。

6、不如江南美？甲方图文展示的古村古桥、古青瓦房、田园民居…哪有长三角、大江南水乡古镇的古韵、风情、气质、人文美？

7、设施不够全。尚欠老龄化、人性化、智能化、时尚化。参考下文第3条（南康规划设计残缺失策之处）.

8、竞争力不够强。西乡塘区现有37处已建成营运的养老机构设施（拥有床位3000多个）。已布局城区城郊北部西部，是南康项目的强劲对手和客源屏障。如南康致力从港澳台、东南亚引进高端客源，则立即遭遇上述6个“不”问题。况且老知青均有“第二故乡”情结！该街道镇域哪有昔日兴安岭大森林、黄土高原窑洞、海島椰林、大漠地窝、兵团营地、山乡石屋、丛林竹屋…之美？！故难掀回乡潮！难锁回头客！

9、南康项目发展愿景尚不明晰乐观。

1、甲方企业发展规划、市场营销规划、招商引资规划、医养护、公建配套服务设施、园区绿道交通、生态有机绿色食品基地及知青客源开发与合作计划、人才选聘计划、会员服务计划……等均未定型出台（故拿不出几大手册）。

2、甲方的滚动发展融资思路（地产商惯用手法）可能是：自筹1个亿启动全案全局（一期项目），疯狂炒作概念（提升地价、房价）、超前招商引资，大力筹资吸金２个亿（预收、众筹、入股…），房地产扺押、产权质押贷款2个亿。从而完成二、三期项目。

2、甲方现规划目前至少缺乏（与3800个中老年养生养老床位、400员工有机配套的）：一处中西医结合的老年病医院（例：广西中医院和安分院？）。一套休闲健身慢行绿道和园区小公交糸统。一套日供1000吨顶级饮用水与洁淨水供应糸统，一套复盖全域的智慧养老及健康管理、医疗保健、安防环卫、观光导游、社区服务…网络智能糸统。300亩以上绿色食品（有机蔬菜瓜果）及中草药材、花草园。一处可容纳1000人的大型多功能活动中心（文体、影视、会展、联谊、培训、演艺、研讨、集藏、书刊、网校、健身）……一处标准游泳池和临江天然浴场……甲方现规划并末按国家有关老人社区、老年公寓、老年建筑、生态绿色环保筑……有关规定、规范、标准完美设计（若不达标，拿不到国家相关补贴）。不利于老知青长租久住、延年增寿！

3、甲方江董及其大股东、高管层对知青群体有多大认识、情谊、缘份、重视、关注、投入、让利、善心、远见、慷慨、胸坏……暂难测知！双方均需要一段较长的认知、信任、满意、磨合、觅缘、结盟、建交、考证、体验时间！

祝晓乐2020、2