关于XX岛（婚庆项目）可研报告的若干意见

          关于XX岛（婚庆项目）可研报告的若干意见

细读上海xxx旅游发展公司《XXX岛旅游开发可行性研究报告》（以下简称“xxx报告”），发现确实存在许多严重失误、失算和欠妥之处，正如湖南资深旅游专家欧阳润平等教授所言：xxx文本有些创意、数据处理是“极不严肃”和欠慎重的。

今特粗列以下若干意见，供有关方面参考：

一、“xxx”开发投资成本分析严重失误（失算）之处：

（一）“xxx报告”不计（少计）XXX岛土地开发、利用、使用成本约600万元，应予调整。

包括:1.土地使用权费 25万／亩×20亩=500万元

２.造地15亩、驳岸500m、围墙500m、土石方5万m3约100万元。

（二）“xxx报告”中“园林绿化与景观工程”投资预算30万元远

远不足，应调整为84万元。

1.园区总面积1.3万m2（20亩）

2.xxx计划建筑工程占地约0.46万m2(约7亩)

（包括：高媒庙  770m2  酒  店  350m2        婚典花园一亭一石一墙 120m2

 爱情工坊 80m2       命相馆  80m2       游   廊120 m2     知音坊 150m2

和合塔   80m2       步行道  3000m2。      水面建筑350m 2不计入）

3.其他应该绿化、造景，叠石、植树、种花、铺草皮的面积约8400m2( 约12.6亩)。

按普通标准100元/ m2，投资预算应为84万元。

（三）“xxx报告”第十一章“建设投资估算”中“其他费用”少计（漏计）估约27万元。应予增补。

(包括: 前期创意征集6万、可行性研究15万、2次评审论证会议6万。)

二、“xxx”经营管理成本分析严重失误（失算）之处：

（一）“xxx报告”不计（少计）年营业成本约99万元

“xxx”项目经营期计划安排员工55人（文本64页表格上为55----90人，文本77 页为“50人左右”），年均工资、福利、三金按1.8万元/人计算，全年工资性成本开支应为99万元。

（二）“xxx报告”不计（少计）年财务费用约36万元。

“XXX”项目计划总投资688万元，按88万自有资金，600万银行贷款（年利率6%）计。xxx计划分4年还贷。建设期后三年经营期内，平均每年应支付银行利息36万元。xxx未将此项融资成本或财务费用列入“成本费用估算表”（73页）

假设：xxx的投资方项目投资688万元，全系自有资金（资本金）投入（不向银行贷款），财务费用微不足道才是可能的。但在xxx的“融资安排”中，主要的资金来源是“以银行贷款、项目招商为主”的（见文本69页）。完全不计融资成本是不现实、不可能的！

（三）“xxxx”关于2008餐饮收入的预测是“年收入18万元”(见文本70页)，但餐饮成本却列入143.69万元（文本73页），极可能标错一个小数点，改为14.47万元才差不多。

因为成本大于收入8倍多的餐饮生意是没人会做的。如成本真的是143.69万元，被投资商、财税局、银行家看到了，会有“虚列成本”、“逃税”之嫌！

xxx08年计划婚庆收入290万元，但未在成本费用表中说明任何成本（这样做，有“暴利”之嫌）。我估计是：xxx计划婚庆收入以婚宴（喜酒）为主，如按50%毛利率，也需计入“餐饮成本”项目内145万元。如这样做，则营业收入表（70页）应调整为：婚庆服务收入96.8万元(每场5000元)，婚宴收入为193.6万元（每场1万元，10桌客人）。xxx计划年餐饮收入18万元，应调整为18万元+193.6万元=211.6万元。

(与餐饮成本144万元,计划毛利50%就配套了。)

三、“xxx”营销策略上的失误（失策）之处：

（一）“xxx报告”所列营销费用成本11.3万元远远不足，应调整为35.3万元。

xxx文本73页表列“营销费用11.30万元”用于营业推广、会展促销、差旅费等够了。用于整体营运达到预期利润目标，根据经验，至少应增加广告宣传费用12万元/年，至少应增加给中介商（婚庆、婚介、喜宴、旅行社、导游）奖励、促销、回扣12万元/年。即应调整营销费用为35.3万元（11.3万元+12万元+12万元）。

△如按2008年计划年婚庆、餐饮收入308万元（文本70页）的10%计算，也年需促销、奖励等费用30.8万元。

（二）“xxx”不收上岛游客大门票的决策显然不妥。

每年至少减少收入40万元（20元/人×2万～10万人）。不收大门票（应定价20元/人）的结果是：上岛的看热闹、看新鲜玩意、看新娘新郎的市民、游客很多，但大多不参与婚典、餐饮消费。园区既无消费收入，反倒增加不少保洁、保安支出。岛上人头拥挤，有损婚庆典礼的气氛情趣。许多市民、游客会在不收大门票的地段（即1770m2高媒庙、婚典花园门外）举行聚会、联欢，自带食品上岛野餐，自带帐篷、桌椅上岛休闲、度假、打牌。既增加了园区管理难度,又使投资商巨额投资得不到应有回报。

（三）“xxx”计划不赚船钱（摆渡费）的决策明显不妥。

湖岸与小岛渡船往、返收费10元不算贵的。按xxx计划的年2万游客量，至少可收入20万元。这笔钱全让其他私人船民去赚，而投资688万元开发小岛的投资商却不去赚，是欠明智、远见的。

（四）xxx的旅游消费市场预测过分保守、明显失误。（文本53页）

xxx预测小岛2007年----2010年年均游客量2.7万人次。这绝不是XX市政府、XX湖管委会期望和争创的目标（至少扩大10倍）。“xxx”预测“到2008年来XX湖旅游人数将达87万人次”。（见文本53页）。却计划让小岛宝地仙境只承担三十六分之一（87万÷2.4万=36万）的旅游接待任务显然过轻。至少应计划让小岛承担五分之一（17.4万人）来柳叶湖旅游休闲客人接待任务才是现实的、有远见的。

四、“xxx”经济效益分析上的失误（失算）之处：

由于前述xxx开发成本、经营成本、营销策略上的多处严重失误（失算），导致其经济效益分析“全线崩溃”（其实质属于“自杀”报告）。

（一）“xxx”建设期总投资688万元，应调整为1342万元。

1、新增：土地开发、使用权费     600万元

2、新增：园林绿化与景观工程费用  54万元

(二)“xxx”经营期成本费用225万元（以2008年、开业第二年为例），应调整为269万元。

1.新增：一线员工工资、福利、三金       99万元/年

2.新增：：财务费用（银行贷款利息为主）   36万元/年

3.新增：营销费用（广告、促销、奖励为主）  35万元/年　　

4.改正:餐饮成本139.5万元，应缩小十倍改为13.95万元。（二者误差125.55万）

合计:225万+99万+36万+35万一126万=269万

(三)“xxx”原营业利润110.2万元,应调整为66万元(2008年)

计划收入412.4万元一新成本费用269万元一税(23万+54万)

=计划利润66万元

(说明:xxx报告中没有争取新办企业”二免三减半”等优惠政策)

(四)“xxx”预计投资回收期3.82年,实际上应为14.22年

总投资1342万元÷94.37万元(前8年平均利润，从开始盈利2008年起至2015年止,每年增幅10%)=14.22年

说明:除了植树造林、荒山改造项目，全国没有一家旅游投资开发商或银行乐意花14年收回项目总投资。

（五）“xxx”预测投资利润率26.1%,实际上仅为7.03%

年均总利润94.37万元÷总投资1342万元=7.03%

说明:此利润率远远低于一般投资项目折现率12%(少5个百分点)。仅仅高于银行存款利息2～3个百分点。全国银行和投资商不会考虑此类收益低、风险大、回收慢的项目！

（六）盈亏平衡点

以2008年为例：年营运成本269万元。游客人均消费172元

（412.4万元÷2.4万人）。保本点为15639人（游客量）。保本营业收入为269万元以上。保本婚礼场次179场（每场消费1.5万元）

①   69万元÷172元/人=15639人（婚庆、婚礼客人）

xxx计划的小岛十大设施无法保证1.56万人上岛消费172元。除了上岛办时尚户外婚礼、度蜜月的新人及其家人亲属可能人均消费超过172元。但远见设计只有176对新人，假如男女双方共引进100位亲友上岛吃喜酒，他们的餐饮消费最多100元/人。

②   如按非婚庆、婚礼游客人均消费50元计算。

小岛经营要不亏本，必须保证5.38万人上岛休闲游览(同时必须餐饮消费50元)。按300天/年计，日均180人。小岛九大有收益的项目78%服务设施是为爱情、婚庆和喜酒、婚宴服务的。小岛仅设计1小时左右游程，上述每天180位游客必须中午留在岛上去“青台驿”“知音坊”“思无邪斋”吃中餐（或晚餐），才可能产生人均50元消费。实际操作中，小岛经营方极难办到这一点！（况且多数省市旅游专家反对小岛大上餐饮类项目）

以上浅见，特供有关方面领导、专家研究参考，有不妥之处，请指正。

                       晓   乐

                      2006 年 7 月 21 日

（本文对事不对人，故隐去真实单位名称）